Судья – Чурюмов А.М. дело № 33-5914/2023

УИД 34RS0038-01-2022-001448-68

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 августа 2023 года город Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Старковой Е.М.,

судей: Петровой Т.П., Самойловой Н.Г.,

при секретаре Лопашовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело № 2-22/2023 по иску Савельевой Кристины Владимировны к Николаевой Екатерине Владимировне, действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка Николаевой Анны Александровны, Николаеву Александру Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием предварительной оплаты,

по апелляционной жалобе истца Савельевой Кристины Владимировны,

на решение Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 20 февраля 2023 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Савельевой Кристины Владимировны к Николаевой Екатерине Владимировне, действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка Николаевой Анны Александровны, Николаеву Александру Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием предварительной оплаты отказать».

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Старковой Е.М., судебная коллегия по гражданским делам

УСТАНОВИЛА:

Савельева К.В. обратилась в суд с иском к Николаевой Е.В., действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка Николаевой А.А., Николаеву А.А. о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием предварительной оплаты.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что 20 августа 2022 года по предварительному договору, заключенному между ней и Николаевой Е.В., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Николаеву А.А. и от имени Николаева А.А., стороны взяли на себя обязательства в срок до 30 сентября 2022 года заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым Николаева Е.В., обязуется передать в собственность Савельевой К.В., а Савельева К.В. обязуется принять квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> и обязуется уплатить предусмотренную настоящим договором денежную сумму.

Согласно пункту 2.1 договора цена предмета договора составляет 1 200 000 рублей. В день подписания указанного договора она передала ответчику Николаевой Е.В. денежную сумму в размере 1 000 000 рублей.

Считает, что поскольку большая часть денежных средств, по предварительному договору была передана ответчику, то данный договор необходимо считать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

На основании изложенного, истец просила суд признать предварительный договор от 20 августа 2022 года, заключенный между Николаевой Е.В., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Николаеву А.А. и от имени Николаева А.А. и Савельевой К.В., договором купли-продажи с условием предварительной оплаты.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Савельева К.В. с вынесенным решением не согласна, ссылаясь на незаконность и необоснованность постановленного по делу решения суда, нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Ссылается на то обстоятельство, что в день подписания договора продавцам были переданы в счет оплаты по договору денежные средства в размере 1000000 рублей, а поэтому предварительный договор следует расценивать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, что не было учтено судом первой инстанции.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Николаева Е.В. против доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменения.

В соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Поскольку ответчик произвела отчуждение спорного объекта, то постановленным судебным актом затрагиваются права Соловьевой О.Г.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 05 июля 2023 года апелляционная инстанция перешла к рассмотрению данного дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Учитывая изложенное, решение Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 20 февраля 2023 года, Центрального районного суда г.Волгограда от 24 июня 2021 года подлежит безусловной отмене.

Стороны, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Представители истца Савельевой К.В. - Федянин А.С., Шкода А.К. в судебном заседании уточнили исковые требования, просили признать предварительный договор купли-продажи договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, взыскать с ответчиков стоимость квартиры, уплаченную по договору в двойном размере, поскольку данная сумма является задатком и договор купли-продажи не заключен по вине ответчиков, взыскать убытки в размере 450000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 120410 рублей 96 копеек.

Представитель ответчика Николаевой Е.В. – Трофимов Ю.В. исковые требования не признал, пояснил, что договор следует расценивать как предварительный, основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, которая не в полном объеме осуществила оплату по договору, полагает необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать. Кроме того пояснил, что Николаевой Е.В. по договору была получена денежная сумма в размере 1000000 рублей, требования о признании предварительного договора основным договором с условием предварительной оплаты и требования о взыскании суммы внесенной по договору в двойном размере как задаток являются взаимоисключающими.

В объяснениях по иску третье лицо Соловьева О.Г. пояснила, что на основании договора купли-продажи от 01 апреля 2023 года, заключенного с Николаевым А.А. и Николаевой Е.В., действующей в интересах несовершеннолетней Николаевой А.А., является собственником квартиры расположенной по адресу: <адрес>. Квартира приобретена за 1650000 рублей, которые переданы продавцам до подписания договора купли-продажи. Право собственности на квартиру зарегистрировано надлежащим образом.

Выслушав представителей истца Савельевой К.В. - Федянина А.С., Шкода А.К., поддержавших заявленные требования, представителя ответчика Николаевой Е.В. – Трофимова Ю.В., возражавшего против удовлетворения исковых требований, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 стать 429 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как разъяснено в абзаце 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, Николаев А.А. и несовершеннолетняя Николаева А.А. являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, каждый по 1/2 доли квартиры.

20 августа 2022 года между Савельевой К.В. и Николаевой Е.В., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Николаеву А.А. и от имени Николаева А.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Договор удостоверен нотариусом Тутовым Д.В.

По условиям договора стороны взяли на себя обязательства в срок до 30 сентября 2022 года заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым Николаева Е.В., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Николаеву А.А. и от имени Николаева А.А. обязуется передать в собственность Савельевой К.В., а Савельева К.В. обязуется принять квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> и обязуется уплатить предусмотренную настоящим договором денежную сумму.

Согласно пункту 2.1 договора цена предмета договора составляет 1 200 000 рублей. В день подписания указанного договора покупатель передала продавцу Николаевой Е.В., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Николаеву А.А. и от имени Николаева А.А. денежную сумму в размере 1 000 000 рублей.

Между тем, в установленный предварительным договором срок основной договор купли - продажи между сторонами заключен не был.

Учитывая, что заключенный между сторонами предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить существенную часть цены договора, а также договор содержит существенные условия договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием предварительной оплаты являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод представителя ответчика Николаевой Е.В. о том, что основной договор купли-продажи не был заключен в установленный договором срок по вине истца, которая не осуществила оплату цены договора в полном объеме, не влечет отказ в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием предварительной оплаты. Указанный довод не основан на вышеприведенных правовых нормах и установленных по делу обстоятельствах, из которых следует, что до подписания предварительного договора купли-продажи покупатель передала продавцу большую часть цены товара в размере 1000000 рублей. Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в ходе рассмотрения спора истец почтовым переводом направила Николаевой Е.В. денежную сумму в размере 200000 рублей, которая последней получена не была.

Кроме того, как следует из материалов дела, 01 апреля 2023 года между Николаевым А.А., Николаевой Е.В., действующей в интересах несовершеннолетней Николаевой А.А. и Соловьевой О.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора стоимость квартиры составляет 1650000 рублей, между сторонами произведен расчет до подписания договора. Квартира передана покупателю по акту.

Покупатель Соловьева О.Г. зарегистрировала право собственности на спорное жилое помещение, что следует из материалов регистрационного дела на квартиру и выписки из ЕГРН.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор является договором купли-продажи с условием предварительной платы, а также учитывая, что спорный объект недвижимости отчужден третьему лицу Соловьевой О.Г. и за указанным покупателем произведена государственная регистрация перехода права собственности, то истец вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В связи с тем, что по предварительному договору купли-продажи, заключенному 20 августа 2022 года между Савельевой К.В. и Николаевой Е.В., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Николаеву А.А. и от имени Николаева А.А., Николаевой Е.В. получена денежная сумма по договору в размере 1000000 рублей, право собственности на спорный объект зарегистрировано за иным лицом, то в силу абзаца 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оплаченная истцом по договору сумма подлежит взысканию в солидарном порядке с продавцов Николаева А.А. и Николаевой Е.В., действующей в интересах несовершеннолетней Николаевой А.А.

Требования истца о взыскании с ответчиков оплаченной по договору суммы в двойном размере с указанием на положения статей 329, 380, 381 Гражданского кодекса РФ удовлетворены быть не могут, поскольку исходя из вышеприведенных правовых норм и установленных по делу обстоятельств следует, что между сторонами заключен договор купли-продажи с условием предварительной оплаты, а поэтому положения приведенных норм к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Заявляя о взыскании с ответчиков убытков в размере 450000 рублей, истец указывает, что убытки (упущенная выгода) в размере 450000 рублей составляет разницу в стоимости квартиры по предварительному договору купли-продажи, заключенному между сторонами спора и стоимостью квартиры, проданной покупателю Соловьевой О.Г. ( 1650000 – 1200000).

При разрешении указанных требований коллегия исходит из следующего.

В силу положений статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2).

При этом абзац 2 пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ подлежит применению только в том случае, если истцом доказан сам факт наличия у него неполученных доходов (упущенной выгоды).

Между тем, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что истцом понесены убытки в указанном размере. То обстоятельство, что квартира ответчиками была продана иному лицу по более высокой цене, чем было обусловлено в договоре, заключенном с истцом, само по себе не свидетельствует о наличии убытков у истца в размере 450000 рублей.

Следовательно, требования истца о взыскании убытков в размере 450000 рублей не основаны на нормах материального права и обстоятельствах установленных по делу, а поэтому удовлетворению не подлежат.

При разрешении требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 395 гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как следует из материалов дела, ответчики неправомерно удерживают денежную сумму в размере 1000000 рублей. За период с 01 октября 2022 года по 20 июля 2023 года размер ключевой ставки составляет 7,5%, что следует из Информационного письма Банка России от 16 сентября 2022 года. Следовательно, за указанный период с ответчиков подлежат взысканию проценты в размере 60205 рублей 48 копеек ( 1000000 х 7,5%/365 х 293).

Требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере превышающем 60205 рублей 48 копеек удовлетворены быть не могут, поскольку представленный расчет при котором начисление процентов осуществляется на сумму 2000000 рублей (как на сумму задатка), не основан на установленных по делу обстоятельствах.

Довод представителя ответчика Николаевой Е.В. о том, что истцом изменены предмет и основания иска, а поэтому требования не подлежат удовлетворению основанием к отказу в иске о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с предварительной оплатой и взыскании суммы, уплаченной по договору в размере 1000000 рублей не служит, так как фактические обстоятельства, на которых был основан первоначально поданный иск, остались прежними.

То обстоятельство, что собственником спорной квартиры в настоящее время является Соловьева О.Г., а ответчики собственниками не являются, в силу чего, по мнению Николаевой Е.В. иск не исполним, также не служит основанием к отказу в иске о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием предварительной оплаты и взыскании оплаченной по договору суммы. Исходя из заявленных исковых требований истец просит о признании предварительного договора договором купли-продажи и взыскании в силу пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» понесенных им убытков. Требований о государственной регистрации права на спорное недвижимое имущество истцом не заявлено, следовательно, надлежащими ответчиками являются продавцы имущества по договору. На нового собственника спорного жилого помещения, права которого на объект недвижимости зарегистрированы надлежащим образом, какие-либо обязанности исходя из заявленных требований возложены быть не могут.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с каждого из ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 20 февраля 2023 года отменить.

Исковые требования Савельевой Кристины Владимировны к Николаевой Екатерине Владимировне, действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка Николаевой Анны Александровны, Николаеву Александру Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, взыскании суммы удовлетворить частично.

Признать предварительный договор, заключенный 20 августа 2022 года между Николаевой Екатериной Владимировной, действующей в интересах несовершеннолетней Николаевой Анны Александровны и от имени Николаева Александра Александровича и Савельевой Кристиной Владимировной договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с условием предварительной оплаты.

Взыскать солидарно с Николаевой Екатерины Владимировны, действующей в интересах Николаевой Анны Александровны и Николаева Александра Александровича сумму по договору 1000000 рублей, проценты 60205 рублей 48 копеек.

В удовлетворении остальной части иска Савельевой Кристины Владимировны к Николаевой Екатерине Владимировне, действующей в интересах Николаевой Анны Александровны и Николаеву Александру Александровичу о взыскании суммы отказать.

Взыскать в пользу Савельевой Кристины Владимировны с Николаевой Екатерины Владимировны, действующей в интересах Николаевой Анны Александровны, Николаева Александра Александровича государственную пошлину по 150 рублей с каждого.

Председательствующий:

Судьи:

Судья – Чурюмов А.М. дело № 33-5914/2023

УИД 34RS0038-01-2022-001448-68

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

резолютивная часть

02 августа 2023 года город Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Старковой Е.М.,

судей: Петровой Т.П., Самойловой Н.Г.,

при секретаре Лопашовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело № 2-22/2023 по иску Савельевой Кристины Владимировны к Николаевой Екатерине Владимировне, действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка Николаевой Анны Александровны, Николаеву Александру Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием предварительной оплаты,

по апелляционной жалобе истца Савельевой Кристины Владимировны,

на решение Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 20 февраля 2023 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Савельевой Кристины Владимировны к Николаевой Екатерине Владимировне, действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка Николаевой Анны Александровны, Николаеву Александру Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием предварительной оплаты отказать».

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Старковой Е.М., руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 20 февраля 2023 года отменить.

Исковые требования Савельевой Кристины Владимировны к Николаевой Екатерине Владимировне, действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка Николаевой Анны Александровны, Николаеву Александру Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, взыскании суммы удовлетворить частично.

Признать предварительный договор, заключенный 20 августа 2022 года между Николаевой Екатериной Владимировной, действующей в интересах несовершеннолетней Николаевой Анны Александровны и от имени Николаева Александра Александровича и Савельевой Кристиной Владимировной договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с условием предварительной оплаты.

Взыскать солидарно с Николаевой Екатерины Владимировны, действующей в интересах Николаевой Анны Александровны и Николаева Александра Александровича сумму по договору 1000000 рублей, проценты 60205 рублей 48 копеек.

В удовлетворении остальной части иска Савельевой Кристине Владимировне к Николаевой Екатерине Владимировне, действующей в интересах Николаевой Анны Александровны и Николаеву Александру Александровичу о взыскании суммы отказать.

Взыскать в пользу Савельевой Кристины Владимировны с Николаевой Екатерины Владимировны, действующей в интересах Николаевой Анны Александровны, Николаева Александра Александровича государственную пошлину по 150 рублей с каждого.

Председательствующий:

Судьи: