УТВЕРЖДЕНО

Президиумом

Волгоградского областного суда

«_24_» __сентября___ 2025 года

 

 

ОБОБЩЕНИЕ

ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ

ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

 

Волгоградским областным судом в соответствии с планом работы суда на второе полугодие 2025 года на основании Федерального конституционного закона от 07 февраля 2011 года № 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» проведен анализ практики рассмотрения районными судами Волгоградской области гражданских дел по спорам, связанным с самовольным строительством.

 

Правоотношения, возникающие вследствие осуществления самовольного строительства, регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другими.

 

При рассмотрении дел данной категории судам следует учитывать  правовые позиции, содержащиеся в решениях Конституционного Суда Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 года.

 

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права собственности на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в названную норму, которыми уточнены понятие и признаки самовольной постройки, условия для принятия судом решения о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными параметрами, положения о принятии в административном порядке решения о сносе самовольной постройки.

 

Из содержания пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

 

Согласно пункту 41 вышеуказанного Постановления, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Каждый из супругов вправе предъявить иск о признании права общей собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества. При рассмотрении такого спора судом учитываются положения семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества супругов (в частности, статьи 33, 34, 37, 40, 42 Семейного кодекса Российской Федерации).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

 

Предмет доказывания по гражданским делам, связанным с самовольным строительством определяется статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой определены условия необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, при одновременном их соблюдении:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, судам следует оценить его существенность.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

 

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд следует принять решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

 

При рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой судам следует установить следующие существенные обстоятельства по делу:

факт принадлежности земельного участка застройщику на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования подтверждается копией договоров купли-продажи, дарения, свидетельств о праве на наследство, иные документы, подтверждающие вещное право на земельный участок;

факт того, что права на спорный объект не принадлежат третьим лицам, что будет подтверждаться выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют;

соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка;

категория земель, которая указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, договорах, предметом которых являются земельные участки, в государственном кадастре недвижимости, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

факт наличия соответствующих разрешений. Для получения разрешения на строительство собирается проектная документация, состоящая из заявления застройщика, документации правоустанавливающего значения относительно земельного участка, градостроительный план, схема-план земельного участка, схема организации планировки земельного участка, разрешительная документация на отклонение от градостроительных параметров разрешенного строительства. К таким разрешениям в частности относятся разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию;

факт, соблюдения градостроительных регламентов, строительных норм, нарушает ли ее сохранение права и охраняемые законом интересы других лиц и не представляет ли она угрозу жизни и здоровью граждан. Данный факт устанавливается на основании заключения строительно-технической экспертизы.

 

При этом следует отметить, что в силу части 3 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

 

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, а распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2023 г. № 3041-р названный перечень дополнен разделом VIII следующего содержания: «Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством» судебная строительно-техническая экспертиза.

 

В силу частей 1 и 2 статьи 11 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы. Организация и производство судебной экспертизы могут осуществляться экспертными подразделениями федеральных органов исполнительной власти, на которые возложены функции по организации и (или) производству экспертизы в целях осуществления судопроизводства в Российской Федерации.

 

На основании абзаца одиннадцатого статьи 9 указанного Закона уполномоченные федеральные государственные органы - федеральные органы исполнительной власти, на которые возложены функции по организации, в том числе нормативно-правовому регулированию и методическому обеспечению, и (или) производству экспертизы в целях осуществления судопроизводства в Российской Федерации, и федеральный государственный орган, осуществляющий в соответствии с законодательством Российской Федерации полномочия в сфере уголовного судопроизводства.

 

Государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей (статья 12 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

 

Таким образом, судебная строительно-техническая экспертиза по указанной категории дел должна проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

 

При рассмотрении дел о сносе самовольной постройки либо о признании права собственности на самовольную постройку, судам, распределяя между сторонами бремя доказывания юридически значимых по делу обстоятельств, с учетом предмета доказывания, следует исходить из следующего.

 

В статье 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определены задачи подготовки дела к судебному разбирательству, одной из которых является уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.

 

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (ст. 56 ГПК РФ).

 

Статья 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляя положение об осуществлении правосудия на основе состязательности и равноправия сторон, предписывает суду, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществлять руководство процессом, создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел, в системной связи со ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1), ст. 67 этого же Кодекса, регламентирующей правила оценки доказательств судом и порядок ее закрепления в судебном решении, ч. 1 ст. 195 и ч. 4 ст. 198 данного Кодекса, обязывают суд принимать законное и обоснованное решение, указывать в мотивировочной части решения обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, и доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, что является процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел.

 

Наделенный полномочиями и процессуальными возможностями устанавливать необходимые для правильного разрешения дела обстоятельства, суд должен разрешить вопрос о возможности ввода самовольной постройки в гражданский оборот, для чего должен поставить на обсуждение вопрос об обстоятельствах, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, распределить обязанность их доказывания и предложить сторонам представить соответствующие доказательства.

В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений п. 3.1 ст. 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.

 

С учетом вышеприведенных норм и их разъяснений, при рассмотрении дела о сносе самовольной постройки бремя доказывания факта нарушения прав и законных интересов сохранением самовольной постройки возложено на истца, в то время как ответчик обязан доказать факт того, что возведенное строение соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Бремя доказывания наличия у спорной постройки признаков самовольной постройки, предусмотренных статьёй 222 ГК РФ, в данном случае возложено на истца, требующего снести спорное строение.

 

В то же время, при рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку, как и при обсуждении вопроса об устранимости допущенных при ее возведении нарушений, именно лицо, претендующее на сохранение самовольной постройки, в силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно представить доказательства того, что самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при ее сохранении будет соблюден правовой режим земельного участка, а также требования законодательства о градостроительной деятельности, требования технических регламентов, экологическиех требования, санитарно-гигиенические правила и нормативы, требования пожарной безопасности и иные требования, предусмотренные законодательством. В целях выяснения данных обстоятельств суд вправе назначить судебную экспертизу.

 

В том случае, когда приведенные выше обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, судом первой инстанции определены неправильно, в том числе по причине неверного распределения обязанности доказывания, суд апелляционной инстанции, применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», ставит на обсуждение сторон вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказывает им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

 

Согласно статистических данных, в 2023 году в производстве судов Волгоградской области находилось 189 гражданских дел по спорам, связанным с самовольным строительством, из них в отчетном периоде поступило 148 дел.

За указанный период рассмотрено 131 дело, из них по 78 делам исковые требования были удовлетворены, по 53 делам в иске было отказано.

По 6 делам производство было прекращено, по 14 делам исковые заявления оставлены без рассмотрения, 4 дела переданы по подсудности в другие суды. Окончено производством 155 дел.

 

В 2024 году в производстве судов находилось 236 гражданских дел, указанной категории, из них в отчетном периоде поступило 203 дела.

Рассмотрено с вынесением решения 143 дела, из них по 106 делам исковые требования были удовлетворены, по 37 делам в иске было отказано.

По 4 делам производство было прекращено, по 8 делам исковые заявления оставлены без рассмотрения, 6 дел передано по подсудности в другие суды. Окончено производством 161 дело.

 

В первом полугодии 2024 года в производстве судов находилось 124 гражданских дела указанной категории, из них в отчетном периоде поступило 91 дело.

За указанный период рассмотрено 64 дела, из них по 50 делам исковые требования были удовлетворены, по 14 делам в иске было отказано.

По 2 делам производство было прекращено, по 3 делам исковые заявления оставлены без рассмотрения, 2 дела переданы по подсудности в другие суды. Окончено производством 71 дело.

 

В первом полугодии 2025 года в производстве судов находилось 155 гражданских дел указанной категории, из них в отчетном периоде поступило 81 дело.

За указанный период рассмотрено 86 дел, из них по 46 делам исковые требования были удовлетворены, по 40 делам в иске было отказано.

По 3 делам производство было прекращено, по 8 делам исковые заявления оставлены без рассмотрения, 3 дела переданы по подсудности в другие суды. Окончено производством 100 дел.

 

По сравнению с 2023 годом количество поступивших дел указанной категории в 2024 году увеличилось на 55 дел (+ 27%). Окончено производством в 2023 году 155 дел, в 2024 году – 161 дело (+3,7%).

За первое полугодие 2024 года поступило 91 дело, а в первом полугодии 2025 года – 81 дело (снижение на 10,9%). Окончено производством в 1 полугодии 2024 года 71 дело, в 1 полугодии 2025 года 100 дел (+29%).

 

Общий анализ статистических данных указывает на увеличение количества рассматриваемых дел, связанных с самовольным строительством. Так, в 2023 году в производстве находилось 189 дел указанной категории, а в 2024 году 236 дел (+19,9%). В первом полугодии 2024 года в производстве находилось 124 дела, а в первом полугодии 2025 года – 155 дел (+20%).

 

Судебной коллегией по гражданским делам Волгоградского областного суда в 2023 году рассмотрено по существу 59 апелляционных жалоб по указанной категории дел. По результатам их рассмотрения по 40 делам решение суда первой инстанции оставлено без изменения, по 19 делам отменено с вынесением нового решения. При этом, по 5 делам апелляционной инстанцией назначались судебные экспертизы.

 

В 2024 году рассмотрено 49 апелляционных жалоб. По результатам их рассмотрения по 31 делу решение суда первой инстанции оставлено без изменения, по 17 делам решение отменено с вынесением нового решения, по 1 делу решение отменено, производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. Экспертиза назначалась по 10 делам.

 

В первом полугодии 2024 года рассмотрено 19 апелляционных жалоб. По результатам их рассмотрения по 12 делам решение суда первой инстанции оставлено без изменения, по 7 делам отменено с вынесением нового решения. Экспертиза назначалась по 5 делам.

 

В первом полугодии 2025 года рассмотрено по существу 39 апелляционных жалоб. По результатам их рассмотрения по 26 делам решение суда первой инстанции оставлено без изменения, по 13 делам решение отменено с вынесением нового решения. Экспертиза назначалась по 4 делам.

 

Здесь следует отметить увеличение количества назначаемых апелляционной инстанцией судебных экспертиз в 2024 году по сравнению с 2023 годом в 2 раза, что свидетельствует о неправильном распределении судами между сторонами бремени доказывания и определении юридически значимых доказательств.

 

Для проведения обобщения из районных судов Волгоградской области истребованы гражданские дела названной категории за 2024 год – 1 полугодие 2025 года.

 

Поступившие дела можно условно разделить на следующие категории: о признании права собственности на жилые помещения; о признании права собственности на иные нежилые строения; о признании права собственности на гаражи; о сносе самовольных построек или приведении их в соответствие с требованиями законодательства и правил землепользования и застройки.

 

При рассмотрении исковых требований органов местного самоуправления о признании объектов капитального строительства самовольными постройками и их сносе, суды, как правило, верно, применяют вышеуказанные нормы права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, устанавливают юридически значимые обстоятельства по делу, принимают во внимание, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности и с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

 

Так, администрация района обратилась в суд с иском к Ч.А.В. о демонтаже самовольно возведенных построек - здания склада и ангара. В обоснование исковых требований истец указал, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный в СНТ. На указанном земельном участке ответчиком возведены склад и ангар. При этом строительство названных объектов выполнено ответчиком самовольно, в отсутствие соответствующего разрешения, на земельном участке, не отведенном для этих целей и с нарушением Правил землепользования и застройки городского поселения.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что спорные объекты ангар и склад возведены ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке и не являются объектами капитального строительства. Спорные объекты в целом соответствуют градостроительным, строительным и иным, действующим нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, предъявляемым к строениям соответствующей категории. Выявленные нарушения противопожарных норм, влияющие на уровень пожарной безопасности спорных объектов, носят устранимый характер (необходимо проведение мероприятий по установке пожарной сигнализации и выполнению внутренней отделки здания склада и ангара), просил в иске отказать.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил следующее.

Ч.А.В. является собственником земельного участка, расположенного в СНТ, который относится к землям сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – ведение садоводства.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского поселения, к основному виду разрешенного использования земельных участков, предназначенных для ведения дачного хозяйства и садоводства, относится ведение садоводства и огородничества. К условно-разрешенным видам использования относятся: магазины, рынки.

При этом из представленного в дело акта осмотра земельного участка и фотоматериалов, следует, что на указанном земельном участке расположены производственные объекты – склад и ангар.

В соответствии с выводами проведенной по делу судебной экспертизы по техническим параметрам и объёмно-планировочному решению, здания (сооружения), расположенные на земельном участке по функциональному назначению соответствуют складам для хранения строительных материалов и товаров народного потребления. Решение о фактическом использовании зданий (сооружений) в целях предпринимательства принимается собственником самостоятельно.

Техническое состояние спорных объектов (склад, ангар) оцениваются как работоспособное, спорные объекты не являются капитальными объектами, прочно связанными с землёй и перемещение которых возможно без соразмерного ущерба их назначению. Нарушений градостроительных, строительных, экологических норм и правил не выявлено.

Выявлены нарушения противопожарных норм, влияющих на уровень их пожарной безопасности: противопожарные расстояния от спорных объектов до жилых домов на смежных земельных участках меньше нормативных, не установлена система пожарной сигнализации, не выполнена внутренняя отделка у здания склада и ангара. Спорные объекты, расположенные на земельном участке, не соответствуют виду разрешённого использования земельного участка и правилам землепользования и застройки, не соответствуют основному, вспомогательному и условно разрешенному видам использования земельного участка, с технической точки зрения, выявленные нарушения носят неустранимый характер.

Также установлено, что процент застройки земельного участка выше нормативного на 9%. Выявленное нарушение носит устранимый характер. Для устранения выявленного нарушения, необходимо выполнить демонтаж строений на данном земельном участке на 9% (на 99,6 м2).

Спорные объекты создают угрозу жизни и здоровью граждан, исходя из функционального назначения и эксплуатации в будущем.

Исходя из установленных обстоятельств дела и заключения судебной экспертизы, суд первой инстанции исковые требования администрации удовлетворил (Городищенский районный суд, дело № 2-487/2024).

Апелляционным определением решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Ч.А.В. – без удовлетворения (дело № 33-11534/2024).

 

 

По другому делу, администрация района обратилась в суд с иском к Ф.Р.Г. о сносе объекта самовольного строительства.

В обосновании исковых требований указала, что на земельном участке возведено капитальное строение, обладающее признаками здания гостиничного типа. Разрешение на строительство указанного строения и разрешение на ввод его в эксплуатацию ответчику органом местного самоуправления не выдавались. При этом спорный объект недвижимости используется как гостиница, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

В возражениях ответчик указал, что на спорном земельном участке располагается стоянка автотранспорта, производственные боксы, в которых производится ремонт автотранспорта. Спорный объект не является капитальным объектом, не имеет прочной связи с землей, является временным сооружением, возведенным в целях предоставления комнат отдыха работникам территории производственных боксов и водителей автотранспорта на время проводимого ремонта. В качестве гостиницы спорный объект недвижимости не используется.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что Ф.Р.Г. является собственником двух смежных земельных участков, которые расположены на землях населенных пунктов, с видом разрешенного использования: производственные базы, складские объекты, объекты оптовой торговли, объекты транспорта (автозаправочные и газонаполнительные станции, мастерские по ремонту и обслуживанию автомобилей).

На одном из земельных участков ответчиком в отсутствии разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию возведен объект недвижимости, используемый в качестве гостиницы.

Из заключения судебной экспертизы следует, что обследуемый объект недвижимости, является объектом некапитального строительства и может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению. У объекта отсутствует прочная связь с землей, в основном строение выполнено из готовых блок-комнат ЖБИ, установленных на бетонные плиты. Обследуемое сооружение используется как здание вспомогательного назначения для временного размещения персонала производственной базы. В помещениях отсутствует стационарное отопление и прочие удобства, предназначенные для кратковременного или постоянного проживания.

Состояние несущих строительных конструкций объекта на момент проведения экспертизы оценивалось как работоспособное, не имеющее критических дефектов, соответствующее требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе экологических, санитарно-эпидемиологических, градостроительных и пожарных. Расположение объекта на земельном участке соответствует градостроительным требованиям.

Таким образом, установлено, что спорный объект является некапитальным объектом строительство, состоит из сборно-разборных элементов, не обладает характеристиками гостиницы, предназначен для временного размещения персонала производственной базы и размещен на земельном участке, отведенном для этих целей. Нарушений градостроительных и строительных норм, которые могут повлечь за собой угрозу жизни и здоровью граждан, существенно затронуть их права и законные интересы, при установке объекта на спорном земельном участке, не допущено, а получение разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении сооружения, не относящегося к объектам недвижимости, не требуется.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано (Городищенский районный суд, дело № 2-50/2024). Решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

 

Администрация обратилась с иском к М.Ш.Д.г. о сносе объекта самовольного строительства.

В обоснование иска истец указал на то, что за М.Ш.Д.г. зарегистрировано право собственности на торговый павильон, который никогда не создавался как объект недвижимости.

В соответствии с постановлением администрации района на основании решения комиссии по установке временных объектов Обществу предоставлен в аренду на 10 месяцев земельный участок для строительства трех торговых павильонов.

Согласно заключению, утвержденному председателем комитета по градостроительству и архитектуре города Волгограда к плану межевания границ рекомендуемый вид использования - временное сооружение на землях общего пользования, до начала строительства школы согласно проекту застройки.

Разрешения уполномоченного органа на строительство, а также ввод в эксплуатацию именно недвижимого имущества – торгового павильона не выдавалось.

На момент подачи иска земельный участок на основании договора купли-продажи принадлежал на праве собственности ответчику. Поскольку договор купли-продажи земельного участка заключен с М.Ш.Д.г. без торгов в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением на нем объектов недвижимости, которые таковыми в действительности не являются, указанный договор не соответствует требованиям закона, вследствие чего является недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей каких-либо правовых последствий для сторон.

Для установления юридически значимых обстоятельств судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключения судебной экспертизы, спорное нежилое здание обладает признаками объекта капитального строительства. Объект имеет прочную связь с землей за счет узлов сопряжения фундамента и несущих конструкций надземной части, узлы сопряжения конструктивных элементов характеризуются надежностью, жесткостью и устойчивостью, таким образом, перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Нежилое здание соответствует градостроительным требованиям, Правилам землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград в части вида разрешенного использования и площади земельного участка, высоты здания, в части соблюдения предельного количества этажей здания, а также процента застройки. Также нежилое помещение соответствует строительным нормам и правилам, противопожарным требованиям. Техническое состояние нежилого здания хорошее, необходимая несущая способность и механическая безопасность обеспечиваются, отсутствует угроза жизни и здоровью неопределенного круга лиц в ходе его эксплуатации.

Разрешая заявленные администрацией исковые требования, установив, что спорное здание изначально было возведено как объект недвижимого имущества и принято в эксплуатацию в установленном порядке, а также, что объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в ходе его эксплуатации, тогда как один лишь факт отсутствия разрешительной документации на возведенный объект не является безусловным основанием для удовлетворения требований о его сносе, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Кроме того, суд первой инстанции указал на пропуск истцом срока исковой давности, о котором заявлено при рассмотрении спора ответчиком, что также является основанием для самостоятельного отказа в иске (Краснооктябрьский районный суд, дело № 2-5/2024).

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда не согласилась, указав, что исходя из установленных по делу обстоятельств, учитывая, что спорный земельный участок не предоставлялся ответчику в установленном порядке для возведения объекта недвижимого имущества, объект недвижимости был возведен с нарушением градостроительных норм без разрешения на строительство такого объекта, в отсутствие проектной документации, в связи с чем указанный объект является самовольной постройкой, а поэтому заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежали удовлетворению.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что администрацией было вынесено распоряжение о назначении приемной комиссии по приемке в эксплуатацию торгового павильона и его строительство производилось в соответствии с разрешением администрации, изначально спорный объект был создан как объект недвижимого имущества и введен в эксплуатацию, основанием к отказу в удовлетворении требований служить не может, поскольку разрешение администрацией выдавалось на возведение павильона как временного сооружения на землях общего пользования. Право выдавать разрешения на капитальное строительство, включая реконструкцию и расширение зданий, администрациям районов в городе Волгограде на период возведения павильона, не делегировалось.

Не мог повлечь отказ в удовлетворении требований довод ответчика о том, что между М.Ш.Д.г. и Министерством по управлению государственным имуществом был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект, принадлежащей ответчику. Как следует из установленных по делу обстоятельств, оснований для предоставления земельного участка в собственность ответчику в соответствии с положениями статьи 36 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось, в связи с чем сделка заключена в нарушение требований закона и не порождает правовых последствий для сторон.

Апелляционным определением решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение, которым М.Ш.Д.г. обязана снести объект самовольного строительства - нежилое здание (дело № 33-9712/2024).

Судом кассационной инстанцией апелляционное определение оставлено без изменения (дело № 88-36292/2024).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалуемые судебные постановления приняты с существенными нарушениями норм права и указала, что М.Ш.Д.г. с 2013 года является собственником земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация торгового павильона. В пределах данного земельного участка находится здание павильона, право собственности на которое как на объект недвижимости возникло у ответчика на основании вступившего в законную силу решения Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 22 декабря 2000 года.

Кроме того, вступившим в законную силу решением этого же суда от 31 октября 2022 года по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда к М.Ш.Д.г. о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости и освобождении земельного участка путем демонтажа (сноса) этого объекта установлено, что нежилое здание является объектом недвижимости, эксплуатация которого не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, а договор купли-продажи земельного участка от 3 сентября 2013 г., на котором расположено это здание, не нарушает публичные интересы.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске департаментом муниципального имущества администрации Волгограда срока исковой давности по названным исковым требованиям, поскольку истцу по состоянию на 27 мая 2004 г. было достоверно известно о наличии торгового павильона и его характеристиках.

Суд апелляционной инстанции в нарушение части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации допустил возможность оспаривания установленных вступившими в законную силу решениями обстоятельств и пришел к противоположным выводам, в частности о том, что спорное здание не отвечает признакам недвижимого имущества, в связи с чем признал договор купли- продажи земельного участка от 3 сентября 2013 г. ничтожной сделкой. Тем самым суд апелляционной инстанции дал правовую оценку обстоятельствам приобретения ответчиком земельного участка в собственность, что не входило в предмет иска по настоящему делу и не являлось его основанием, поскольку администрация Волгограда не просила о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности.

Более того, решением Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 31 октября 2022 года департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, являющемуся структурным подразделением истца, отказано в признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой по данному основанию, что в силу пункта 2 части 1 статьи 134, абзаца третьего статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исключало возможность повторного рассмотрения судом данного искового требования.

Также суд апелляционной инстанции вопреки нормативным положениям пунктов 5 и 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал в своем определении доказательства, на которых основан его вывод о том, что спорное здание не отвечает признакам недвижимого имущества, мотивы, по которым он не принял доказательства, опровергающие данный вывод, в частности заключение судебной строительно-­технической экспертизы от 23 апреля 2024 г., признанное по настоящему делу судом первой инстанции надлежащим доказательством, а также мотивы, по которым суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о пропуске администрацией Волгограда срока исковой давности.

Кассационный суд общей юрисдикции допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права не устранил.

Каких-либо нарушений судом первой инстанции норм процессуального права существенного характера из материалов дела не усматривается, и суды апелляционной и кассационной инстанций на такие нарушения не ссылались.

С учетом изложенного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации принятые по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции отменены, а решение Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 20 мая 2024 г. - оставлено в силе, как постановленное в соответствии с нормами гражданского законодательства, подлежащими применению к сложившимся правоотношениям, и требованиями процессуального закона (дело № 16-КГ25-16-К4).

 

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом, либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

 

Из положений абзаца третьего пункта 2, пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения - о сносе  самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

 

Так, Администрация обратилась в суд с иском к С.А.Н. и Д.В.В. о сносе самовольной постройки. В обоснование иска указала, что земельный участок и возведенные на нем объекты находятся в жилой зоне застройки индивидуальных жилых домов (Ж1). На участке возведено трехэтажное здание, площадью 830,7 кв.м., с вывесками: «Бильярд», «Шиномонтаж», «Прокатка стальных дисков», баннером «Заправка диагностика любых автомобилей и спецтехники». Фактическое использование земельного участка - объекты дорожного сервиса.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 2012 год, на участке расположен жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, на 1-м этаже расположены помещения шиномонтажа, мастерские, торговые залы, подсобные помещения.

Разрешение на строительство/реконструкцию данного объекта администрацией не выдавалось.

В соответствии со статьей 22 Правил землепользования и застройки городского округа город - герой Волгоград (утв. решением Волгоградской городской думы от 21.12.2018 № 5/115) объекты дорожного сервиса имеют код 4.9.1, который включает в себя виды разрешенного использования с кодами 4.9.1.3 Автомобильная мойка и 4.9.1.4 Ремонт автомобилей. В этой связи, разрешенный вид использования земельного участка для размещения объектов торговли, для размещения объектов общественного питания, для размещения объектов бытового обслуживания, для размещения административно-управленческих и общественных объектов, для размещения гостиниц, для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы – не соответствует фактическому использованию.

В градостроительном регламенте зоны Ж1 в основных и условно-разрешённых видах использования земельных участков и объектов капитального строительства отсутствует разрешенный вид использования: объекты дорожного сервиса.

Также отсутствует отступ стен от границ смежных земельных участков, который в соответствии с подпунктом 8 пункта 6 статьи 23 Правил землепользования и застройки городского округа город - герой Волгоград (утв. решением Волгоградской городской думы от 21.12.2018 № 5/115) должен составлять – 3 м.

Суммарная площадь застройки земельного участка составляет 460 кв.м., что составляет 90% от всей площади земельного участка, в то время как теми же Правилами землепользования и застройки городского округа город - герой Волгоград максимальный процент застройки в границах земельного участка установлен в размере 50%.

Спорное здание принадлежат на праве общей долевой собственности С.А.Н. и Д.В.В.

Истец просил суд обязать ответчиков за свой счет произвести снос объекта самовольного строительства - трехэтажного здания, с вывесками «Бильярд», «Шиномонтаж», «Прокатка стальных дисков» и баннером с надписью: «Заправка, диагностика любых автомобилей и спецтехники».

Суд первой инстанции, установив вышеизложенные обстоятельства и разрешая заявленные требования, для определения соответствия возведенного объекта недвижимости градостроительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическому и противопожарному законодательству по ходатайству ответчика назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу.

Заключением экспертов установлено, что спорный объект - жилой дом со встроенными нежилыми помещениями не соответствует требованиям действующих градостроительных норм и правил, в виде соблюдения отступов расположения здания от границ земельного участка. Отступы здания от границ смежных земельных участков меньше 3-х метров. Максимальный процент застройки земельного участка 100% вместо разрешённых 50%. На земельном участке осуществляется не разрешённый вид использования - обслуживание и мойка легковых автомобилей.

Указанные нарушения являются устранимыми и не влияют на безопасность здания. В целях устранения нарушений возможны варианты:

1) Приведение здания и вида использования земельного участка к состоянию, существовавшему до нарушений норм и правил;

2) Получение разрешения на отклонение от предельных параметров строительства;

3) Оформление разрешённого вида использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием.

Возведённый объект - жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, соответствует требованиям действующих строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических норм и правил, требованиям механической безопасности.

Нарушение требований пожарной безопасности в виде отсутствия в нежилых помещениях планов эвакуации, средств пожаротушения, извещателей и пожарной сигнализации являются устранимыми и не оказывают влияния на безопасность строения. Установленные нарушения оказывают влияние на деятельность внутри здания - оказания услуг, которые могут быть приостановлены до устранения нарушений в соответствии с выданным предписанием по их устранению.

Спорный объект - жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает чьи - либо права и законные интересы. Здание является исправным и пригодным для дальнейшей эксплуатации по своему функциональному назначению.

Таким образом, при возведении спорного объекта ответчиками нарушены требования градостроительных норм и правил, требования пожарной безопасности, однако, указанные нарушения являются устранимыми. Спорный объект не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает чьи-либо права и законные интересы. Здание является исправным и пригодным для дальнейшей эксплуатации по своему функциональному назначению.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о существенности и неустранимости нарушений, допущенных ответчиками при возведении самовольной постройки, истцом не представлено.

Ответчиками получено нотариальное согласие от смежных землепользователей о том, что они не возражают против отсутствия отступов от границ их земельных участков.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что избранный истцом способ защиты права в виде сноса жилого дома не соразмерен допущенным при его строительстве нарушениям.

Установив возведение указанного нежилого здания с нарушением противопожарных требований и градостроительных норм, отсутствие факта устранения допущенных нарушений, в целях обеспечения баланса прав и законных интересов сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о возложении на ответчиков обязанности устранить нарушения пожарной безопасности и нарушения градостроительных норм и правил, в соответствии с экспертным заключением, в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу (Кировский районный суд, дело № 2-1844/2023).

Апелляционная инстанция дополнила резолютивную часть решения указанием о том, что в случае неисполнения обязанности по приведению объекта в соответствии с нормами пожарной безопасности и градостроительства в течение 6 месяцев с момента вступления решения в законную силу, обязать С.А.Н. и Д.В.В. за свой счет произвести снос спорного здания в течение 6 месяцев по истечении установленного судом срока по приведению объекта в соответствии с нормами пожарной безопасности и градостроительства, в остальной части решение суда первой инстанции оставила без изменения, апелляционную жалобу администрации - без удовлетворения (дело № 33-4091/2024).

 

 

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.

 

Так, администрация района обратилась в суд с иском к А.С.В., А.А.С., Р.Е.Г. о сносе самовольно возведенного объекта - капитального гаража из оштукатуренных стеновых блоков с рольставнями на два машино - места, поскольку объект возведен в отсутствие разрешения на строительство и на земельном участке, не отведенном для целей строительства гаража.

Решением суда исковые требования администрации удовлетворены.

Признавая спорный объект самовольной постройкой, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики являются собственниками земельного участка, на котором расположен жилой дом. В 2009 г. между администрацией Волгограда и А.С.В. заключен договор аренды смежного земельного участка.

По условиям договора аренды участок предоставлен для целей, не связанных со строительством. В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях. В этом случае стороны вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за месяц.

5 июня 2023 г. департамент муниципального имущества администрации Волгограда уведомил А.С.В. об одностороннем отказе от договора аренды и прекращении его действия по истечении 1 месяца с момента получения уведомления. Уведомление получено А.С.В. 13 июня 2023 г.

13 сентября 2023 г. комиссией по вопросам самовольного строительства составлен акт осмотра спорного участка, согласно которому на земельном участке расположен объект капитального строительства – гараж из оштукатуренных стеновых блоков с рольставнями на два машино-места, ориентировочной площадь 60 кв.м.

Спорный объект капитального строительства является самовольной постройкой по признаку его возведения на земельном участке, не предоставленном в целях строительства, в отсутствие разрешительной документации уполномоченных органов.

Установив изложенные выше обстоятельства, суд пришел к выводу об удовлетворении требований администрации.

При этом исходя из того, что с момента, как арендодатель потребовал возврата земельного участка, а арендатор его не возвратил, прошло менее трех лет, то есть срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не допускающем строительство этого объекта, не истек, суд отказал ответчикам в применении последствий пропуска срока исковой давности (Ворошиловский районный суд, дело № 2-1278/2024).

Апелляционным определением решение суда первой инстанции оставлено без изменения (дело № 33-12441/2024).

 

Рассматривая дела по искам органов местного самоуправления о сносе самовольных строений или приведении их в соответствии с действующими нормами и правилами, следует исходить из того, что в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность представить суду доказательства, подтверждающие как факт нарушения прав истца, так и доказательства, подтверждающие наличие оснований для принятия решения о сносе самовольной постройки. Зачастую органы местного самоуправления, заявляя соответствующие требования, ссылаются лишь на отсутствие разрешительной документации, полагая, что ее отсутствие свидетельствует о необходимости удовлетворения иска.

 

Администрация обратилась в суд с иском к П.М.А. о возложении обязанности произвести снос объекта самовольного строительства – гаража, расположенного в гаражном кооперативе.

Спорный объект, по мнению истца, возведен с нарушением статей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации – без разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, которые ответчику не выдавались.

При разрешении спора судом первой инстанции установлено, что земельный участок предоставлен под строительство и обслуживание гаражей, спорный гаражный бокс находится в пределах границ отведенного земельного участка, строился членом гаражного кооператива самостоятельно с разрешения председателя кооператива. При этом надлежащих доказательств того, что гараж не соответствует градостроительным нормам и правилам, а его возведение нарушает права и законные интересы других лиц, в материалах дела не имеется, стороной истца не представлено, а одно лишь отсутствие разрешения на строительство не является основанием для сноса.

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

На требования о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абз.5 ст.208 ГК РФ).

Поскольку основанием для сноса спорного гаража истец считает лишь отсутствие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию гаража, то исковая давность в данном случае на требование о сносе самовольной постройки распространяется в общем порядке.

О наличии самовольно возведенных гаражей истцу было известно в 2006 году, однако в суд с настоящим иском истец обратился в 2024 года, т.е. с пропуском срока исковой давности о котором было заявлено ответчиком (Дзержинский районный суд, дело № 2-295/2025).

Апелляционным определением решение суда первой инстанции оставлено без изменения (дело № 33-4259/2025).

 

По аналогичным основаниям в удовлетворении исковых требований истца в связи с пропуском исковой давности Дзержинским районным судом г. Волгограда было отказано по гражданским делам №№ 2-254/2025, 2-302/2025, 2-251/2025, 2-252/2025, которые были оставлены без изменения апелляционными определениями судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда. В кассационную инстанцию дела не обжаловались.

 

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Так Р.В.В. обратилась в суд с иском к администрации района о признании права собственности самовольную постройку, поскольку разрешения на строительство она не получала, а администрация района отказала в выдаче разрешения на строительство, поскольку жилой дом уже построен.

Судом установлено, что Р.В.В. на праве собственности принадлежит земельный участок, на котором в 2007 году ею без получения разрешения на строительство был построен жилой дом.

В соответствии с выводами строительно-технической экспертизы, спорный жилой дом обладает признаками объекта капитального строительства, отвечает требованиям строительных правил и противопожарной защиты, обеспечивает механическую и пожарную безопасность, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Исковые требования истца были удовлетворены (Новониколаевский районный суд, дело № 2-9/2024). В вышестоящую инстанцию дело не обжаловалось.

 

В другом деле К.Н.В. обратилась с иском к Администрации района о признании права собственности на самовольную постройку - здание склада по хранению и переработке сельхозпродукции. В обоснование указала, что на основании договора купли-продажи, в 2014 году она приобрела в собственность земельный участок для производственной деятельности, на котором построила здание по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции. Поскольку разрешение на строительство она не получала, просит признать за нею право собственности на здание склада.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец является собственником земельного участка с разрешенным видом использования «для производственной деятельности». В соответствии с выводами строительно-технической экспертизы, здание склада по хранению и переработке сельхозпродукции, обладает признаками объекта капитального строительства, отвечает требованиям разрешённого использования земельного участка, правилам землепользования и застройки, а также строительным правилам, здание не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (Новониколаевский районный суд, дело № 2-19/2024).

В апелляционном порядке решение суда первой инстанции не обжаловалось.

 

Вместе с тем, в нарушение распоряжения Правительства Российской Федерации от 31 октября 2023 г. № 3041-р имелись случаи назначения судебной экспертизы в негосударственное экспертное учреждение.

 

Так, Администрация обратилась в суд с иском к Ш.И.В. о возложении обязанности по сносу объекта капитального строительства.

В обоснование указала, что ответчик является собственником земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальный жилой дом. Данный участок расположен в зоне общественно-делового и жилого назначения за пределами исторического центра Волгограда (Д2-1) и зоне с особыми условиями использования территории. Также ответчик является собственником жилого дома на указанном земельном участке.

В ходе осмотра участка установлено, что фактически по указанному адресу расположены: помещения для проведения торжеств, на фасаде здания имеется вывеска «Салон Невеста», на прилегающей территории припаркованы автомобили. Кроме того, в сети «Интернет» размещены объявления о сдаче в аренду указанных помещений для проведения торжеств на 20 гостей. Таким образом, спорный объект, поставленный на кадастровый учет в качестве жилого дома, на который зарегистрировано право собственности ответчика, обладает признаками здания, предназначенного для осуществления коммерческой деятельности – предоставления помещений для проведения торжественных мероприятий и сдачи в аренду посуточно.

Ссылаясь на нарушения градостроительных и строительных норм, допущенных при возведении здания, обладающего признаками объекта самовольного строительства, просила суд обязать ответчика за свой счет произвести снос объекта капитального строительства.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано (Дзержинский районный суд дело № 2-122/2025).

В апелляционной жалобе администрация Дзержинского района Волгограда просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Истец настаивает на том, что спорный объект капитального строительства не является жилым домом, предназначен и используется для осуществления коммерческой деятельности. Также истец обращает внимание на то, что судебная строительно-техническая экспертиза проведена коммерческой экспертной организацией.

Рассматривая апелляционную жалобу, судебная коллегия указала, что в связи с принятием 31 октября 2023 года распоряжения
Правительства Российской Федерации № 3041-р судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Суд первой инстанции, назначая по настоящему делу экспертизу и поручая ее производство коммерческой организации, не принял во внимание вышеуказанное распоряжение, что привело к нарушению процессуальных требований к назначению судебной экспертизы по делам, связанным с самовольным строительством и получению доказательства с нарушением требований закона. Такие доказательства в силу части 2 статьи 55 ГПК РФ не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза в государственное экспертное учреждение, экспертиза до настоящего времени не проведена (дело № 33-5872/2025).

 

 

В отношении исков о признании права собственности на дома блокированной застройки, судам следует принять во внимание, что к участию в деле обязательно подлежат привлечению в качестве ответчиков все сособственники здания (все собственники блоков), экспертные заключения относительно того является ли спорное строение домом блокированной застройки и соответствует ли оно требованиям строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям и пр. следует проводить в отношении всего здания (а не только того блока в отношении которого заявлено требование истцом, если иск подан одним из собственников).

 

Г.Е.А. обратилась в суд с иском к М.Н.В., П.С.М., У.В.И., администрации городского поселения о признании права собственности на самовольную постройку.

В обосновании заявленных требований указала, что на основании договора от 2009 года и свидетельства о праве на наследство по закону от 2024 года ей принадлежит квартира в многоквартирном доме. Многоквартирный жилой дом принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

В 2023 году истцом произведена реконструкция вышеуказанной квартиры: увеличена общая и жилая площадь квартиры, произведена пристройка к квартире. Все это позволило улучшить жилищные условия семьи. При этом, все строительные конструкции помещения находятся в исправном и пригодном для эксплуатации состоянии, выполненная реконструкция в квартире не изменяет работу несущих конструкций здания в целом и пригодна для дальнейшей безопасной для жизни и здоровья людей эксплуатации, проведенные мероприятия в связи с реконструкцией квартиры не нарушают прав и законных интересов граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.

Полагает, что право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к дому.

Оценив материалы дела, наличие протокола общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, согласно которому собственниками помещений, обладающих голосами (долями) в общей площади дома – М.Н.В., П.С.М., У.В.И. (что составило 60% голосов) разрешено собственнику квартиры Г.Е.А. реконструировать принадлежащую ей по праву собственности квартиру с увеличением площади квартиры с 49,9 кв.м. до 66,2 кв.м., а также заключение экспертов о том, что самовольная постройка соответствует строительным нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости признания за Г.Е.А. право собственности на реконструированную квартиру (Котельниковский районный суд, дело № 2-276/2025).

Решение суда в вышестоящие судебные инстанции не обжаловалось.

 

Нарушение минимально допустимых отступов от границ земельных участков, возведение строения с примыканием к стене принадлежащего другому лицу здания не являются безусловным основанием для удовлетворения иска о сносе.

 

Так Г.И.С. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью о признании строения самовольной постройкой и возложении обязанности снести строение. В обоснование иска указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с расположенным на нем административным зданием. На соседнем земельном участке ответчиком возведено здание магазина, которое является самовольной постройкой, поскольку оно расположено на расстоянии менее 1,5 м от принадлежащего истцу административного здания, что является нарушением СП 4.13130.2013, предусматривающим минимальное расстояние между нежилыми зданиями. Указанное нарушение не позволяет истцу осуществлять нормативное обслуживание своего административного здания - не позволяет произвести работы по ревизии и восстановлению гидроизоляции основания здания на стене, расположенной со стороны здания ответчика, что в свою очередь может привести к разрушению фундамента и всего здания истца, что создает угрозу жизни и безопасности граждан.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований было отказано. При вынесении решения судом было учтено, что административное здание Г.И.С. было введено в эксплуатацию в 2013 году, то есть ранее, чем здание магазина ответчика – в 2015 году, однако право собственности на данное административное здание возникло у предыдущего его собственника Г.А.С. не на основании какой-либо документации, касающейся его строительства, подтверждающей законные основания его возведения и ввода в эксплуатацию, а на основании заочного решения суда, порядок принятия которого в полной мере, без предоставления истцом соответствующей документации относительно наличия действующего разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, объективно не подтверждает соблюдение норм действующего законодательства при его строительстве и вводе в эксплуатацию.

На момент возведения спорного магазина ответчика, право собственности на смежное с ним здание не было оформлено за Г.А.С. в установленном законом порядке, а подтвержденным за ним право собственности имелось только в отношении земельного участка, постановка стороной истца вопроса о необходимости соблюдения норм СП 4.13130.2013, предусматривающих обязательное наличие противопожарного отступа между ее зданием, на тот период имеющимся только на местности, но незарегистрированным при соблюдении всей необходимой процедуры зданием, и возводимым зданием ответчика при наличии всей необходимой документации на него, ставит под сомнение приоритет соблюдения данных норм противопожарной безопасности стороной ответчика, а не стороной истца в лице ее предшественника.

Таким образом, судом установлено, что спорное здание ответчика не является самовольной постройкой, доказательств того, что оно возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, правил пожарной безопасности, допущенных при строительстве спорного объекта, истцом не представлено.

При вынесении решения принят во внимание и тот факт, что мотивируя свои требования имеющимися нарушением норм противопожарной безопасности, истец в то же время ставит вопрос о нарушении ее прав объектом ответчика, связанных с невозможностью проведения работ по гидроизоляции основания ее здания, которое имеет подтопление, вследствие чего может, по ее мнению, привести к разрушению фундамента, что не имеет какой-либо взаимосвязи с противопожарной безопасностью, то есть с нарушениями, которые вменяются ею в вину стороне ответчика.

С учетом изложенных обстоятельств, суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о признании здания, принадлежащего на праве собственности ответчику, самовольной постройкой и его сносе, не имеется (Среднеахтубинский районный суд, дело № 2-38/2025).

Указанное решение суда было оставлено апелляционной инстанцией без изменения (дело № 33-4681/2025).

 

По другому делу М.Н.Н. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью о признании нежилого здания объектом самовольного строительства и его сносе. В обоснование иска указал, что он является собственником земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительством нежилого помещения. Ответчик является арендатором смежного земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, который по мнению истца возведен с нарушением градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, в том числе, с нарушением минимально допустимых отступов от границ земельных участков, с примыканием к стене принадлежащего истцу здания, что нарушает права истца.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано.

Из материалов дела следовало, что принадлежащий ответчику объект недвижимости представляет собой комплекс нежилых строений – участок по ремонту автомобилей в составе: одноэтажного кирпичного здания проходной, одноэтажного металлического обложенного кирпичом здания магазина, одноэтажного металлического административного здания, одноэтажного деревянного, обложенного кирпичом здания мастерской, одноэтажного кирпичного здания электрощитовой, одноэтажного деревянного обложенного кирпичом здания склада.

Принадлежащий ответчику объект недвижимости возведен в 2000 году. В непосредственной близости от границы земельного участка истца возведены проходная, здание магазина, административное здание, электрощитовая. При этом согласно технической документации и схематического плана земельного участка, составленных по состоянию на 2001 год, находящийся в пользовании ответчика земельный участок граничил с автостоянкой.

Земельный участок ответчику предоставлен в аренду по договору от 2000 года, на неопределенный срок для эксплуатации участка по ремонту автомобилей. Цели использования земельного участка не изменились и при перезаключении договора аренды в 2018 году, сроком на 49 лет.

Строительство принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства началось в 2012 году, постановление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции капитального строительства в части уменьшения минимальных отступов от стен здания до границ земельного участка с 3 м до 0 м, принято только в 2014 году.

Таким образом, принадлежащий ответчику объект недвижимости возведен на земельном участке, отведенном для этих целей и задолго до начала строительства здания, принадлежащего истцу. Напротив, именно истец (предыдущий собственник здания) вел строительство в непосредственной близости со зданием ответчика, с примыканием к его стенам, что нельзя поставить в вину Обществу. Формальное (после начала строительства здания с примыканием к зданию ответчика) оформление разрешения на отклонение от предельных параметров капитального строительства в части уменьшения минимальных отступов от стен здания до границ земельного участка, факт возведения истцом здания с примыканием к зданию ответчика не отменяет и о наличии вины ответчика не свидетельствует.

В данном случае, действия по возведению истцом (предыдущим собственником) здания с примыканием к стене уже существующего здания ответчика, свидетельствует о недобросовестном поведении истца и злоупотреблении правом и не подлежат защите (Дзержинский районный суд, дело № 2-4302/2024).

С данным выводом согласился суд апелляционной инстанции (дело № 33-13627/2024) и суд кассационной инстанции (дело № 8Г-6604/2025 (88-9010/2025).

 

Истец Б.И.А. обратилась с иском к С.А.И. о сносе гаража, реконструкции крыши гаража.

В обоснование указала, что она, являясь собственником земельного участка, смежного с ответчиком, лишена возможности пользоваться им беспрепятственно, поскольку ответчик без согласования с ней возвел гараж на своем смежном земельном участке, в непосредственной близости к сопряженной границе, с крыши которого при выпадении дождевых осадков вода стекает на территорию принадлежащего ей земельного участка и подмывает забор, а зимой на ее земельный участок будут сходить снежные массы, что создает угрозу причинения вреда имуществу.

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Экспертом был сделан вывод о том, что гараж не оказывает влияния на инсоляцию земельного участка и жилого дома истца, расположение спорного гаража на земельном участке ответчика соответствует требованиям СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», согласно которым расстояние от границы участка до хозяйственных построек должно быть не менее 1 метра. Также эксперт пришел к выводу, что гараж, расположенный на участке ответчика не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением суда в удовлетворении исковых требований истца было отказано, при этом суд исходил из того, что одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств является установление соответствия возведенного гаража строительным и градостроительным нормам и требованиям, отсутствия угрозы жизни и здоровью (Дзержинский районный суд, дело № 2-2052/2024).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда решение суда первой инстанции было отменено, в связи с нарушением норм процессуального права, поскольку истец не был надлежащим образом извещен о рассмотрении дела, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б.И.А. об устранении нарушений права собственности путем сноса гаража и возложении обязанности по реконструкции крыши гаража (дело № 33-13623/2024).

Апелляционное определение обжаловано Б.И.А. в суд кассационной инстанции и было оставлено без изменения (дело № 88-13479/2025).

 

Рассматривались судами и дела о сносе и о признании права собственности на самовольные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке в охранных зонах.

 

Г.С.Г. обратился с иском к администрации района о признании права собственности на самовольную постройку. 

В обоснование иска указал, что в 2022 году он произвел строительство арочного бескаркасного ангара, общей площадью 1326,6 кв.м., для использования по назначению в качестве склада, на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности. Разрешения, необходимые для проведения работ по строительству существующего здания клада, им получены не были. Выводами экспертного заключения установлено, что нежилое здание бескаркасного арочного ангара для хранения сельскохозяйственной продукции на территории сельского поселения пригодно для эксплуатации по своему функциональному назначению. Все конструкции находятся в работоспособном состоянии.

Заключением проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что обследуемый ангар, а также строения навес и ангар для сельхозтехники согласно «Правилам землепользования и застройки сельского поселения» располагаются в зоне ИТ-2 - зона размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур, где в видах разрешённого использования, не предполагается размещения объектов для хранения сельскохозяйственной продукции, к которым относится обследуемый ангар.

Обследуемый ангар должен располагаться в зоне СХ-2 зона сельскохозяйственных угодий, где, в видах разрешённого использования, предполагается хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.

Кроме того, ангар, ангар для сельхозтехники и навес, частично располагаются в охранной зоне магистрального нефтепровода «Жирновск-Волгоград», что является нарушением «Правила охраны магистральных трубопроводов» (утв. Минтопэнерго РФ 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9). При возведении объектов не были выдержаны отступы от оси нефтепровода на регламентируемое расстояние 25 м.

При этом, ограничения в использовании земельного участка в охранной зоне и минимальных расстояниях до нефтепровода возникли с момента его строительства.

Таким образом, суд пришел к выводу, что спорный объект – ангар возведен истцом в зоне с особыми условиями использования территории магистрального нефтепровода «Жирновск-Волгоград», что является нарушением как законодательства о зонах с особыми условиями использования территории, так и строительных норм, и правил, в связи с чем данный объект отвечает признакам самовольной постройки и отказал в иске (Городищенский районный суд, делу № 2-225/2024).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда принят отказ Г.С.Г. от иска, решение суда первой инстанции отменено, производство по делу прекращено (дело № 33-10233/2024).

По другому делу Администрация обратилась в суд с иском к В.П.А. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе.

В обосновании заявленных требований указано, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный в СНТ.

На указанном земельном участке ответчиком возведено здание гаража (автосервиса). При этом строительство названного объекта недвижимости выполнено ответчиком самовольно, в отсутствии соответствующего разрешения, на земельном участке, не отведенном для этих целей и с нарушением Правил землепользования и застройки Городищенского городского поселения, а возведенное строение размещено в границах охранной зоны высоковольтных линий.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что В.П.А. является собственником земельного участка, который относится к землям сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для садоводства. Согласно Правилам землепользования и застройки Городищенского городского поселения к основному виду разрешенного использования земельных участков, предназначенных для ведения дачного хозяйства и садоводства, относится ведение садоводства и огородничества. К условно-разрешенным видам использования относятся: магазины, рынки.

Из представленного в дело акта осмотра земельного участка и фотоматериалов, следует, что на указанном земельном участке расположен объект капитального строительства – здание гаража (автосервиса).

Предусмотренный Градостроительным кодексом РФ порядок получения разрешения на разрешенный вид использования земельным участком ответчиком соблюден не был. Соответствующее разрешение на вид использования земельного участка у ответчика отсутствует, размещение спорного объекта недвижимости на земельном участке не соответствует его основному виду разрешенного использования. Разрешение на строительство спорного объекта недвижимости ответчиком получено не было.

Поскольку спорный объект недвижимости не относится к объектам индивидуального жилищного строительства, является капитальным объектом, предназначенным для ежедневного обслуживания неопределенного круга лиц, суд первой инстанции пришел к выводу, что для его строительства истец должен был подготовить проектную документацию, которая составлена не была.

Согласно заключения проведенной по делу судебной экспертизы, по техническим параметрам и объёмно-планировочному решению объект, расположенный на земельном участке по функциональному назначению соответствуют строению гаража до 5 машино - мест.

Техническое состояние спорного объекта (гаража) оценивается как работоспособное, нарушений градостроительных, санитарных норм и правил не выявлено.

Вместе с тем, при строительстве спорного объекта экспертом выявлены нарушения противопожарных и строительных норм: противопожарные расстояния от спорного объекта до ближайшего строения меньше нормативного на 3,8 метра; возведенный объект расположен в охранной зоне ЛЭП, отсутствует отмостка по периметру объекта.

Спорный объект не соответствуют виду разрешённого использования земельного участка и правилам землепользования и застройки, создает угрозу жизни и здоровью граждан, исходя из функционального назначения и эксплуатации в будущем. С технической точки зрения, выявленные нарушения носят неустранимый характер.

Решением суда исковые требования администрации удовлетворены (Городищенский районный суд, дело № 2-16/2024).

Апелляционным определением решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба В.П.А. – без удовлетворения (дело № 33-6771/2024).

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения, кассационная жалоба В.П.А. - без удовлетворения (дело № 88-33469/24).

 

Подводя итоги проведенного обобщения судебной практики по вышеуказанным делам, следует указать, что в целом судами Волгоградской области правильно применяются нормы материального права, регулирующие вопросы, связанные с самовольными постройками. Вместе с тем, имеются и недостатки в работе, связанные с определением юридически значимых обстоятельств по делу и неверным применением норм материального права.

 

Судебная коллегия по гражданским делам

Волгоградского областного суда